常州高成物业管理有限公司自2006年11月23日接管江阴香树湾花园别墅以来，聘请第一太平戴维斯驻场顾问进行全权管理，短短的4个多月已使香树湾的物业管理走上正轨，各项工作均已有序开展，并取得了行之有效的成果。第一太平的先进管理理念已经被高成物业总公司认可，在总公司准备申请物管一级资质的时候，香树湾的成功范例正好为总公司管理体制的改进和完善提供借鉴。第一太平戴维斯在国外有一百多年的历史，是世界公认房产顾问五大行之一，它在全球很多国家和地区都有分公司或办事处，其最大的优势在于有强大的顾问团队，先进的管理理念、丰富的管理经验和完善的管理体制确保其对所承接项目发生的各类问题的处理能力。下面就香树湾项目的一些成功经验加以介绍，同时也附带说明某些方面对普通小区的不适用性。
一、规章制度的健全和落实
俗话说“不以规矩，不成方圆”，第一太平戴维斯的管理制度非常健全，包括公司制度、各部门的制度、岗位职责、文件流转等，所有工作的程序都是固定的，这样的管理有很好延续性，不会因为某些员工的离职导致公司业务的无法正常运作。
有了制度，如果不去执行也只能是一纸空文，第一太平更强调执行力。所以各部门都要认真填报《每日工作汇报》、《每周工作汇报》、《每月工作汇报》等，用详尽的记录和实际解决的问题来说明部门的工作成效。每周定期召开两次工作会议，周五布置下周工作，周二检查上周工作。没有完成或没有落实的要及时整改和落实，在计划、落实、检查、整改的循环中不断进步。
二、重视培训和工作记录
培训工作对一个现代企业非常重要，没有培训，单纯依靠工作人员的拼命工作是不明智的。培训可以解决员工业务知识和管理方面的不足，能在短时间内让员工接受公司的理念和熟知工作流程，便于各类工作的开展。第一太平在短短的四个月中先后进行了各种形式的培训九十余次，这大大增强了员工处理问题的能力和服务意识。所有新员工在入职前必须进行三天的理论培训和七天的业务培训，否则不能上岗。
工作记录详尽也是第一太平的一大特色，各类台帐记录是最好的教材和说明书。没有记录，一切都等于零。所以无论是客服中心的投诉、建议、报修记录，还是物业部的岗位记录、监控记录，抑或是行政人事部的各类流转文件、通知通告等，均有详尽纪录。香树湾在台帐记录上可以说是很详尽的，避免了其他小区所发生的纪录雷同或缺失的问题。
三、重视客服中心的服务质量
客服中心在香树湾项目中的占有很重要的地位，是本项目的重中之重。毕竟香树湾是别墅花园小区，业主的尊贵地位和高档品位决定了物业管理的服务水平必须区别于一般小区，物业企业要为业主提供更多的有偿和无偿服务，否则就不能让业主认为自己所付费用物有所值。客服中心主要负责业主的投诉、报修和建议的处理，这需要客服人员有很强的服务意识和接待经验，只有这样才能正确处理以上三种形式的投诉，以便及时跟踪回访。
四、重视物业部的队伍建设
物业部主要负责园区的安全秩序维护、绿化、保洁，责任重大，任务繁多，是保障园区安全和美化环境的主要部门。所以有一支强有力的物业队伍是我们首先要解决的问题。考虑到香树湾项目的特殊性，我们在人员招聘上进行了高标准的要求，需要是退伍军人或高中毕业生，工作两年以上，年龄35岁以下。同时我们也提高了安全员的待遇，月薪1200元，包食宿，平均工作时间为八小时。这样的要求和待遇吸引了大批青年人，我们严把入职关，所有入职人员必须先通过三天的理论培训和七天的专业训练，合格后才能上岗。现在园区实行三班两运转以后，队员休息的时间相对充足，在休息时我们不忘加强他们的训练，通过各种形式的训练，培养他们在消防、巡视、监控等方面的技能。我们还通过交接班前后十分钟，对队员的表现进行点评，不失时机地把理论培训和岗位培训结合起来。现在物业部的队伍十分稳固，队员精神饱满，斗志昂扬，在团队精神的鼓舞下胜利完成了各项任务。
五、重视与开发和业主的关系
开发和业主都是我们的服务对象，我们在做好两者纽带的同时必须处理好两者的关系：通过我们的服务，让业主满意，减少业主对开发的投诉从而减少开发的后顾之忧；通过服务，增强了开发公司对我们信任，发现问题，我们会及时与开发公司协商沟通及时地加以解决，争取业主的最大满意。这样的良性循环模式，能更好地让物业公司在两者之间架起沟通和增强信任的桥梁。
下面再谈谈我认为该项目不适合其他管理处的几个方面：
一、管理模式立足园区特点，需因地因项目而异
因为香树湾花园别墅是高档小区，物业费相对较高，此笔费用大部分使用到园区的维护和人员成本上。因为普通小区的业主一般不可能出这样高昂的物管费，所以普通小区很难做到如此高的服务标准，建议普通小区要立足本小区的现实和特点，不要照搬香树湾的管理模式，否则很难做到盈利，且管理起来不一定会收到效果。
二、管理成本高，不适合普通小区
无论是在人员的配备还是人员的工资水平，香树湾与常州地区其他普通小区相比都是比较高档的，运作成本相对要高的多，高档小区还是可以承受的，而普通小区就不太适合。如何压缩管理成本同时又不让服务水准下降是很多物业企业考虑的问题，但是如果以降低服务水准来增加利润的做法是很不可取的，这样就缺乏长久管理的能力。高成物业之所以不惜高成本聘请万科物业和第一太平戴维斯作项目顾问的道理就在于此，希望通过一段时间学习，能独立操作这些楼盘，既保证服务水准的提高又降低了长时间的顾问管理成本。其他小区的具体情况决定了它们不可能照搬香树湾的管理模式和运作成本。
三、境外物管主要以前期为主，而普通小区物业需有长远效益
对于常州本土的地产服务商而言，包括第一太平的五大行所接的项目多为高端楼盘。五大行的进入或许可能对已经在常州形成物业管理品牌的物业公司形成一定影响。但由于双方在收费方面仍存在着很大差距，今后市场将呈现越来越细分的态势。不同的公司、不同的项目、不同的具体情况会有不同的运作模式，不能说境外的物管一定胜于本土物管。原因主要是境外物业管理公司虽有其